Аренда жилья на Филиппинах — это вполне обычное дело для тех, кто живет здесь достаточно долго. И если в документах на русском языке разобраться достаточно проще у себя на родине, то в филиппинских документах на английском языке ситуация обстоит сложнее. Тем более, если не знать местного законодательства даже в минимальном объеме, то можно остаться и без жилья, и без денег. В этой статье мы расскажем о некоторых нюансах аренды недвижимости на Филиппинах и местном законе об аренде.
Как вы знаете, приобретать землю на Филиппинах могут только граждане и официально зарегистрированные на территории страны организации. Иностранец может приобретать в собственность квартиры и комнаты в определенном объеме. Аренда и лизинг земель и недвижимости в данном случае неограничена.
Что касается аренды недвижимости, то существует несколько видов. Первый вид — краткосрочная:
- почасовая и с ежедневной оплатой (в основном это гостиницы и апартели, хостелы),
- с еженедельной оплатой (хостелы и апартели).
Краткосрочная аренда подразумевает только временное и краткосрочное проживание, и обычно услуги оплачиваются вперед без письменного договора и депозитов. Лучше всего арендовать недвижимость на короткий срок на Филиппинах через сайты бронирования — так безопаснее и проще.
К долгосрочной аренде относятся:
- с ежемесячной оплатой — помесячная аренда,
- с ежегодной или единовременной оплатой — многолетняя аренда или лизинг.
Для такого вида аренды составляется письменный договор, и деятельность арендодателя приравнивается к предпринимательству, если стоимость аренды превышает 10 тысяч песо. Мы будем рассматривать далее именно помесячную аренду (monthly rent), так как она является наиболее распространенной.
Сразу же первый нюанс: если арендодатель не предоставляет никаких документов об аренде (письменный договор или чеки об оплате), то лучше отказаться от аренды. Как правило, такие арендодатели не являются благонадежными.
В Законе об аренде четко прописано то, что договор должен быть составлен в письменном виде, на основе действующего Законодательства Филиппин, и в двустороннем виде. Желательно также, чтобы договор был заверен нотариусом, и одна копия должна храниться у вас, а каждый факт оплаты должен фиксироваться в виде чека об оплате. Если заключение договора производится через агентство, то составляется договор в трех экземплярах — вам, агентству и владельцу. При этом оплату услуг агентства производит владелец жилья, а не арендатор.
В Законе также указано, что арендодатель вправе (но не обязан) запросить депозит защиты (security deposit) в размере, не превышающем сумму, равную оплате двух месяцев проживания. Например, если вы оплачиваете в месяц 8000 песо, то депозит может быть не более 16000 песо. Если арендодатель запрашивает больше, то лучше отказаться от аренды.
Кроме этого, по закону арендодатель не имеет права требовать предоплату более, чем за один месяц. Если предоплата превышает один месяц (например, арендодатель запросил два, три или шесть месяцев), то лучше также отказаться от аренды. При заключении договора оплачивается предоплата, плюс депозит, если это предусмотрено договором. И максимально превоначальная оплата не должна превышать сумму за три месяца (месяц предоплаты + 2 месяца депозита). То есть, если стоимость месяца составляет 12000 песо, то оплачивать нужно не более 36000 песо.
Депозит взимается для того, чтобы обезопасить арендодателя от недобросовестного арендатора. Если, например, что-то сломалось по вашей вине, то оплата за ремонт или замену производится непосредственно из депозита. Так, если вы уронили с тумбочки телевизор и он разбился, то хозяин вправе спросить с вас сумму на покупку нового, или взять необходимые средства из депозита. Также, если договор аренды истек, и вы переехали в другое место, не оплатив электричество и воду, арендодатель также вправе оплатить это из депозита.
Практика показывает, что арендодатели находят предлоги для того, чтобы не возвращать депозит. И доказать свою невиновность и вернуть деньги обычно не представляется возможным или того не стоит, так как гражданские суды взимают огромные суммы за свою работу, плюс оплата услуг юриста и прочие расходы. Именно поэтому стоит позаботиться о своей безопасности заранее.
Так, например, в договоре может быть указано, что выплата депозита арендатору осуществляется через два месяца после истечения действия договора. И это противоречит закону, так как возврат депозита должен быть произведен сразу после истечения договора по факту выезда арендатора из помещения. Но ввиду того, что некоторые недобросовестные арендаторы оставляют что-то сломанным или неоплаченным, владельцы идут против закона, а иногда нарушают его сознательно с целью невозвращения депозита. Если в договоре указано, что депозит возвращается через месяц или два после истечения договора, то можно либо забыть о том, что арендодатель вам что-то должен, либо надеяться на его честность, что он все-таки когда-то это вернет. Почему? Да потому что фраза «через два месяца (after 2 months)» юридически означает неограниченный срок — даже через год или 10 лет, проще говоря, никогда.
Правильное формулирование процедуры возврата депозита — в течение месяца (within 1 month) после истечения договора; допускается также возврат в течение двух месяцев, но не более.
По закону, также, депозит должен храниться на банковском счету с доступом только в паре — аредодатель и арендатор. То есть, ни одна сторона не может обналичить депозит без разрешения другой стороны, или без предоставления документов из компетентных органов о необходимости снятия наличных средств, например, суда или полиции. Но на практике этот пункт закона не работает, поэтому лучше арендовать жилье через агентства, где депозит будет храниться в сейфе агента, то есть третьей стороны. Ответственность за несанкционированный доступ к этим средствам будет нести агентство в этом случае, а им проблемы с законом не нужны, так как от этого зависит их деятельность.
В последнее время арендодатели стали запрашивать банковские чеки с постоплатой (post-dated checks). Здесь имеется ввиду то, что выдача чеков об оплате выполняется арендотором сразу, а арендодатель каждый месяц самостоятельно обналичивает чек. Для иностранцев это представляет определенную сложность, так как для открытия чекового аккаунта в банке уже необходимо иметь счет в течение 6 месяцев как минимум, и иметь средства на счету. С одной стороны это сложно, но с другой — безопасно для обоих. Стоит только обращать внимание на то, что если у вас нет такого аккаунта, и вам предлагают помощь в его открытии, то здесь явно какая-то заманиловка. Так что либо готовьтесь к аренде заранее и открывайте счет, либо ищите другой вариант для аренды.
Вот еще несколько рекомендаций:
- проверяйте счетчики и списывайте показания до того, как вы въехали в арендуемое помещение, удосторерьтесь, что счетчики ведут учет только арендуемого вами помещения, так как были случае, когда один счетчик был установлен на несколько квартир, и со всех взимали оплату за все квартиры, то есть наживались на незнании;
- до того, как подписать договор или въехать в квартиру или дом, проверьте все вещи, которые могут быть сломанными, и потребуйте занесение их в список, который будет приложен к договору; лучше провести инвентаризацию всего, что находится в квартире, и указать состояние вещей;
- если даже закон на вашей стороне, но вы подписали договор, в котором идут расхождения с законом, и договор не в вашу пользу, то доказать свою правоту будет практически невозможно. Будьте бдительны!
Не стоит забывать, что улыбка филиппинцев — это просто дежурная улыбка, не являющаяся искренней. Не стоит ей доверять. Если вы попали в сложную ситуацию — свяжитесь с нами по адресам, указанным на странице Контакты.
